区经委对《关于闵行区产业用地项目准入、经营性用地研判运行的管理办法(修订版)》的解读
来源:上海市闵行区人民政府 发布时间:2020-04-15

 

一、政策制定的背景和必要性

《闵行区招商引资政策扶持审核平台、工业项目准入平台、商办用地研判平台运行管理办法》(闵府办发〔201681号)已到期,为适应新形势,进一步贯彻落实上海市人民政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(沪府办[2016]22号)、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》(沪府办[2016]23号)、《本市全面推进土地资源高质量利用若干意见》(沪府规[2018]21号)、《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》(沪府发〔201841)、《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》(沪规土资地[2018]687号)、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(沪府办[2017]19号)、闵行区人民政府下发的《闵行区工业用地全生命周期管理实施细则》(修订版)(闵府办发[2016]69号)、《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》等相关文件精神进一步规范产业用地项目准入和商办用地研判,提高土地集约利用、土地产出率和产业集聚,闵行区在前期开展政策调研,对市、区两级文件及我区实际进行详细研究的基础上,对《闵行区招商引资政策扶持审核平台、工业项目准入平台、商办用地研判平台运行管理办法》进行修订,形成《关于闵行区产业用地项目准入、经营性用地研判运行的管理办法(修订版)》(以下简称《管理办法》),并征询市经信委、区人大、区发改委、区科委、区规划资源局、区生态环境局、街镇、园区等25个相关单位的意见,完成公众参与及专家论证,形成终稿。

二、主要内容和依据

(一)准入标准此次修订版,在2016年文件的基础上,结合我区实际,准入标准予以适当提高,我委亦参考我市其他区的准入标准,及近两年评审准入项目的经济指标,合理制定了准入标准。

原文件工业项目准入标准为:(1)固定资产投资:500万元/亩,(2)产出强度:800万元//年,(3)税收强度:80万元//年。现修订为:(1)固定资产投资500万元/亩,(2)产出强度:1200万元//年,(3)税收强度:120万元//年。

原文件研发项目准入标准为:税收150万元//年。现修订为:(1税收强度:1500/平方米/年,(2)营业收入:15000/平方米/年。(按建筑面积)

(二)优化提高容积率项目:原文件提高容积率项目其固定资产投资强度、产出强度、税收强度应达到新增工业用地准入标准。

现结合《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》,修订为:存量产业用地项目,因发展需要提高建筑容积率的,需通过区产业主管部门进行综合评估,鼓励综合绩效评估为A类、B类的企业通过提高容积率、增加地下空间开发来促进土地集约利用水平;支持综合绩效评估为C类的企业在符合产业导向和行业技术需要的情况下,提高容积率和增加地下空间;原则上不支持综合绩效评估为D类的企业实施提高建筑容积率及改扩建。

提容后项目单位自用的,达产后地块总的工业产值、税收等经济指标应达到本区新增产业项目准入标准的60%及以上且高于企业上年度的工业产值和税收标准,并作为合同条款纳入补签的土地合同中;提容后项目单位出租的,达产后地块总的工业产值、税收等经济指标应达到本区新增产业项目准入标准的80%及以上且高于企业上年度的工业产值和税收标准,并作为合同条款纳入补签的土地合同中。

备注:A 类为优先发展类。综合效益相对较好的企业:资源占用产出高、经营效益好、转型发展成效明显,综合评价得分在排名前30%(含)的规上企业和排名前5%(含)的规下企业。

B 类为鼓励提升类。综合效益与贡献有待提升的企业:资源占用产出较高、经营效益较好、但技术能级和经营发展水平有待进一步提升,综合评价得分在排名前30%60%(含)的规上企业和排名前5%50%(含)的规下企业。

C 类为调整转型类。综合效益与贡献相对较差,需要进行技术改造、能级提升,综合评价得分在排名前60%95%(含)的规上企业和排名50%90%(含)的规下企业。

D 类为整治淘汰类。发展水平落后、综合效益差、环保排污不合规,需重点倒逼整治、淘汰退出的企业;综合评价得分在排名后5%的规上企业和排名最后10%以内的规下企业。

(三)新增划拨工业用地转为出让工业用地:以划拨方式取得的存量工业用地,现状使用条件符合规划的,参照新增产业用地项目的准入条件进行审核,通过后可按照存量补地价方式办理划拨转出让手续,并纳入土地全生命周期管理

(四)优化房屋租赁类项目:原文件:原土地权利人将其工业用地及厂房出租给实体生产的项目,项目应符合地区产业、规划、环保、节能降耗、人口调控等方面的要求,其税收强度、产出强度应达到《上海产业用地指南》(2012版)行业准入均值的150%以上,或达到“新增工业用地”的准入条件。198区域的工业用地从严把控。

现修订为:位于产业基地、产业社区、零星保留工业用地及战略预留区内,以租赁方式入驻的产业项目,应符合产业规划布局、园区发展定位、区域规划环评及相关准入要求,由所属街镇、园区负责准入把关。对列入产业结构调整范围和未列入区域规划环评范围的项目,由区经委牵头组织“三委二局”进行联合审议。

产业用地及厂房发展“四新”经济产业载体、生产性服务业及文化创意类的项目,应按照“三个不变”的原则实施,即“不改变房屋产权关系、不改变房屋建筑结构、不改变土地性质”。项目实施后税收强度应高于同等地段工业项目平均水平,并对更新城市面貌、完善公共功能有积极作用。

(五)新增规划区块外产业项目:为提高土地利用效率,鼓励规划区块外的存量优质项目开展“零增地”技术改造及改扩建。产业符合本区“4+4”产业发展规划、区域规划环评等要求,项目达到闵行区新增产业用地项目准入条件的,经区内相关部门共同评审,认定其为优质项目的,同意其开展技术改造、改扩建提高产能。

(六)优化审议存量工业用地转型项目:原文件:原土地权利人通过规划调整、转型发展生产性服务业、现代服务业的项目,主要依据地区产业规划布局和存量工业用地转型规划,对项目投资主体基本情况以及实施方案进行评审。

现修订为:原土地权利人通过规划调整、转型发展生产性服务业、现代服务业的项目,主要依据地区产业规划布局和存量工业用地转型规划,对项目投资主体基本情况以及实施方案(含转型开发方案、明确开发期限、地价标准、转型内容、逾期处置方案)进行评审。原工业用地转为研发用地的,准入标准参照新增研发用地项目标准。

(七)新增产业用地地价与绩效联动项目1、对新出让产业用地实行地价与绩效联动,项目实施单位提出地价与绩效联动申请的,经“三委一局”评审,并根据项目报告书中的经济指标进行综合评分,评分标准以本办法制定的产业项目准入标准为准,计算方法依据《闵行区产业用地地价与绩效联动实施细则》规定实施。

综合评估调节系数大于等于0.7的,出让起始价为市场评估地价乘以综合评估调节系数。

综合评估调节系数小于0.7的,以出让方式供地的,出让起始价为市场评估地价乘以0.7;以先租后让方式供地的,出让起始价为市场评估地价乘以综合评估调节系数,但工业用地不得低于全国工业用地出让最低价标准(22.4万元/亩),产业项目类研发用地、通用类研发用地结合本市同类用地基准地价执行。相关条款应在土地租赁协议中予以明确。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的,不再增收土地价款。

(八)优化操作流程:新增提前介入:新增产业用地项目在基本投资要素明确后,各街镇、园区投资协议签订前,由区经委组织相关专家对项目进行评估。对基本符合要求的项目,指导其开展项目报告书的编制。

(九)优化后评估及监管:原文件主要以土地出让合同为平台,依法实施监管,未涉及地价减免及综合绩效评估,现修订为:新增产业用地、存量产业用地等项目,按照《闵行区工业用地全生命周期管理实施细则》、《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》、《闵行区产业用地地价与绩效联动实施细则》要求纳入管理。